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一、農村閑置農房（宅基地）開發利用的現實意義

體現為“三新”，三個方面：1.是探索宅基地“三權分置”的新路徑；2.是實施鄉村振興戰略的新抓手；3.是增加農民福祉的新舉措。

（一）是探索宅基地“三權分置”的新路徑。最新數據顯示，全國農村宅基地有17萬平方公里（合2.5億畝），全國農村至少有7000萬套閑置房屋，農村居民點空閑和閑置地面積達3000萬畝左右，一些地區鄉村農房空置率超過35%，閑置農房成了“沉睡”的資源。（這里要作出對比的是，全國城鄉建設用地加在一起才22萬平方公里，農村占了17萬平方公里，城市建設用地僅占了5萬平方公里。）為此，2018年中央一號文件要求：完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權?！奥鋵嵳丶w所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權”是原則要求，適度放活宅基地和農民房屋使用權是“三權分置”的路徑，具體講就是通過適度放活宅基地和農民房屋使用權來盤活閑置農房，使“沉睡資源”變為“鮮活資產”。

（二）是實施鄉村振興戰略的新抓手?，F在已形成的共識是，實施好鄉村振興戰略，就是要解決好“錢、地、人”的問題，在這三大要素中，農村的土地資源無疑具有巨大潛力，通過土地制度改革釋放“三農”最大的新動能，這也是實現鄉村振興的決定性因素。在土地“三權”分置后，土地制度改革為三項內容（宅基地制度改革、集體經營性建設用地入市、農村土地征收）。很多地方在實施鄉村振興戰略中，將閑置農房（宅基地）作為抓手，取得了很好的效益。比如，安徽金寨縣通過閑置農房（宅基地）的開發與整理，節約了農村建設用地2萬多畝。2萬多畝拿出一萬畝經過國土資源部批準，放到全省的建設用地市場上去交易，一萬畝賣了五十個億，平均一畝地賣了50萬元。所以，通過農村土地的資本化、市場化、商品化，何愁鄉村振興沒有資金呢？從另一個角度講，閑置農房逐年破敗，不僅資源閑置，而且影響了村容村貌，閑置農房的開發利用，能有效地推進美麗鄉村建設。

（三）是增加農民福祉的新舉措?，F在流行的一個說法叫“第三空間”，就是城市居民對于家和辦公室之外的“第三空間”需求越來越大，而鄉村更貼近自然、更貼近人文、更貼近情感的空間。有專家提出，誰認識到這種市場需求，將鄉村打造成“第三空間”，找到與現代人生活的聯系，誰就能搶先一步。2017年6月，紹興市在柯橋區、上虞區9個鄉鎮11個村先行試點，到今年10月，一年半的時間，柯橋區吸納社會資金7000多萬元，引入開發項目27個，激活270幢閑置農房，激活土地、山林487畝，增加農民收入120萬元、集體經濟收入100萬元，帶動農戶就業131人?？聵騾^岔路口村一個叫嵋山自然村的88戶村民中，已有55戶與村集體簽訂了委托經營意向協議書，按照協議一次性收到了兩萬余元的第一筆租金?！?年交一次，下一個5年上漲5%，老房子還能免費得到修繕?！贝寮w經濟組織可以通過統一組織經營管理、提供公共設施和服務等，獲取合理的經營收益和管理費用。在廣州、浙江等地還探索實施了“地票”，就是自愿有償退出閑置農房（宅基地）評估折算為“地票”，可在集中居民點置換房屋，在城市購房可以折算為現金。所以，無論是盤活還是自愿有償退出，都是為了增加村集體經濟收入和農民財產性收入。

總之，積極推進閑置農房（宅基地）盤活工作，不僅能提升農村資源利用率，更能培育“三農”發展新動能，進而為鄉村振興匯聚強大助力。我們隨縣實施這項工作，必將因閑置農房盤活工作的推進，助推實施鄉村振興戰略煥發新的活力。

二、農村閑置農房（宅基地）開發利用的政策背景

改革都是“硬骨頭”，閑置農房盤活工作作為新事物，不僅涉及到土地制度改革，還涉及到集體產權制度改革。中央一號文件指明了方向，但具體落實中這項工作很復雜，政策性、專業性很強，只有把政策要搞清楚，才能使閑置農房（宅基地）開發利用不會出現偏差、誤差、落差。

首先，了解一下大的政策背景。中央一號文件使用的詞是“完善”和“探索”，主要基于三個方面的原因：一是土地管理法修正草案全國人大常委會還沒審議通過；二是全國33個土地改革試點縣的工作在今年結束，他們的工作成果還沒有總結運用；三是農村閑置宅基地和閑置農房歷史遺留問題很多，特別是“一戶多宅”、超面積使用、違規建房、私自買賣等問題特別突出。閑置農房（宅基地）涉及到農民的切身利益，很多又是歷史遺留問題，也不能強制“下猛藥”或“下藥太重”。中央要求保持足夠耐心，要求各地探索建立宅基地有償使用、有償退出機制，通過有效地引導，逐步解決這些問題。

因為閑置農房（宅基地）涉及的政策太多、太廣，下面，僅從盤活這個角度就有關政策向作一說明。

總的原則是，合法、合規、合理，樹立正確導向 。 

1.農民自愿。充分尊重當地農民意愿，按照依法、自愿、有償的原則進行。

2.集體主導。村集體經濟組織作為農村宅基地所有權主體代表，發揮組織和引導作用，由閑置農房所在地的村集體經濟組織統一組織進行。農戶自主經營或與社會資本開展合作經營，必須經本集體經濟組織同意。 

3.規劃為先。盤活的閑置農房應符合城鄉總體規劃和土地利用總體規劃。

4.合法合規。合法合規范疇很大，這里的合法主要是嚴格落實“一戶一宅”。通過正在實施的“房地一體”確權頒證，使產權明晰。對因歷史原因合法獲得“多宅”的農戶以及進城落戶的農民，通過貨幣補償、房屋置換、折算股權等形式，引導其自愿退出宅基地。

5.嚴控面積。傳統建筑要保護修繕，裝修改造要在原有房屋基礎上進行，不得超出原住房面積進行改建和擴建。

6.禁止買賣。堅決防止以盤活利用閑置農房的名義進行各類違法建設；嚴格禁止采取以租代售的方式經營農民閑置房屋，變相發展小產權房；嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

7.租賃期限。 按照《合同法》的規定，租賃合同的期限不得超過20年。規范簽訂房屋利用合同，防止矛盾糾紛。

8.嚴格審批。宅基地使用申請，應向本集體經濟組織提出，經村民會議或村民代表會議討論通過，并公示無異議的，報鄉鎮或縣級人民政府審批。嚴控新增宅基地占用耕地，禁止占用永久基本農田。

9.建新拆舊。因舊村改造、改善居住條件等原因申請在原宅基地外新建住宅的，農戶在新建房屋竣工后，應當拆除原有住宅，退還原宅基地。

10.節約集約。引導農戶逐步向中心村和小城鎮集聚。在城鎮建設用地規模范圍內的農村，通過集中統建、聯建農民住宅區等方式滿足農戶住房需求，原則上不再新批宅基地。在規劃撤并的村莊范圍內，停止審批新建、重建、改建住宅。

在現行政策下，在符合規劃的前提下，鼓勵盤活閑置農房（宅基地）：1.鼓勵在農民已有穩定住所、原有房屋閑置率較高且易于集中開發的村莊進行。2.鼓勵村集體對閑置宅基地進行集中整治，就地用于發展二三產業、改善村容村貌、建設村莊公共設施等。3.鼓勵村集體和農戶對閑置農房進行改造，通過自主經營、合作經營、委托經營等方式，發展農家樂、民宿、鄉村旅游等。4.在具備條件且符合社會養老政策的前提下，鼓勵探索發展城鄉居民養老產業。5.鼓勵發展文化創意產業等環境友好型產業。等等，來振興鄉村新產業新業態的發展。

三、農村閑置農房（宅基地）開發利用的盤活模式

隨縣作為農業大縣，在實施鄉村振興戰略和發展全域旅游的大背景下，盤活閑置農房（宅基地）要先行一步。盤活的方式很多，集體盤活與個體盤活、外來資本盤活和返鄉創業盤活、整體盤活與部分盤活、租賃盤活和合作盤活、短期盤活與長期盤活等多種形式。與外地相比，特別是與南方經濟發達地區相比，因區位情況、經濟狀況等不同，也不能完全照搬照抄，要因地制宜、探索創新，努力打造隨縣模式、形成隨縣樣板。

各地（鄉鎮、村）要充分調查摸底，對有規模、有特色、有意愿的集中連片區域先行先試，重點是景區村、精品村、歷史文化村及閑置農房較多連片的自然村，采取合作經營、自主經營、委托經營等運作模式，盤活閑置農房。

1.合作經營。在符合規劃的前提下，村集體根據房屋所有人不同意愿，采取回購、返租、入股等方式進行收儲，由村集體成立合作社開發建設運營或引入工商資本共同開發，重點發展鄉村旅游（民宿）、健康養生、文化創意、電子商務等農村新業態。

2.自主經營。農戶對合法的閑置農房自行改造經營或出租的，應先向村集體申請，對符合開發條件的，村集體5個工作日內出具允許開發的審查意見，報鄉鎮備案。鄉鎮在收到備案表后5個工作日內，組織相關部門進行審核，符合條件的予以備案。

3.委托經營。房屋所有人不愿意退出宅基地使用權的合法閑置農房，可以通過委托村集體經營的方式，由村集體統一組織經營，收益實行保底分紅。

縣政府網、農村產權交易平臺、隨縣發布、隨縣旅游公眾號等平臺可以設置專欄，對外發布閑置農房招租信息，努力打造全省、全市知名農房租賃平臺。按照《合同法》的規定，租賃合同的期限不得超過20年。規范簽訂房屋利用合同，防止矛盾糾紛。

四、農村閑置農房（宅基地）開發利用的扶持政策

為推動閑置農房盤活行動落地見效，武漢等地出臺了激勵和扶持政策，比如黃金二十條、鉆石十條等。借鑒外地作法，縣委、縣政府出臺10條扶持措施，實行“以獎代補”。有專項資金的，從專項資金中列支。沒有專項資金的，從縣鄉村振興整合資金中列支。實行一次性獎補，不重復獎勵。

1.鼓勵支持片區式開發。對以租賃、合作方式利用閑置農房、協議期五年以上、村灣農戶總數30戶以上、利用閑置農房占農戶總數30%以上、符合美麗鄉村標準的，按每戶2萬元的標準獎給予獎補。優先安排基礎設施建設，重點加強道路、供水、供電、排水、通信、污水處理、垃圾處理、廁所改造等基礎設施配套，促進閑置農房合理利用。

2.鼓勵支持發展美麗經濟。利用閑置農房發展民宿、文創等美麗經濟的，協議期在五年以上、符合美麗鄉村建設規劃，進行房屋改造整治的，按A類（大修）、B類（中修）、C類（小修）分別給予每戶3萬元、2萬元、1萬元的標準獎補。

3.鼓勵支持發展農家樂。對利用閑置農房經營農家樂、協議期在三年以上，取得工商營業執照和餐飲業食品衛生許可證，達到《湖北省農家樂星級劃分與評定》二星級以上標準的經營戶，按等級給予2-5萬元獎補。

4.鼓勵支持發展休閑農業。對租賃閑置農房組建鄉村休閑游合作社發展休閑農業的，給予村民同等待遇。對注冊資金在50萬元以上，參與農家樂經營戶10戶以上的鄉村旅游合作社，給予5萬元/社一次性獎勵。

5.鼓勵支持發展農村養老。對租賃閑置農房發展農村養老服務、協議期在五年以上，每張床位給予不低于1000元的一次性補貼。對正常運營1年以上的，按收住失能對象每人每年不低于1500元、其他對象每人每年不低于1000元給予運營補貼。利用空閑農房興建老年人互助照料中心，經驗收達標后，給予2萬元一次性建設補貼。

6.鼓勵支持創業創新。對租賃閑置農房創業創新的科技特派員，可享受貼息額度為5萬元以內（含5萬元），創辦的科技型企業以及由科技特派員牽頭的各類農業合作社，可享受貼息額度為30萬元以內（含30萬元），按國家基準利率給予全額貼息。

7.鼓勵支持發展農村電商。租賃閑置農房發展農村電子商務，取得工商執照和相關許可，通過互聯網銷售本地特色農產品的，給予1萬元的補貼。在農村電商服務開展比較好的村，優先支持村郵站或村電商服務點建設。

8.鼓勵支持發展農村文化。租賃閑置農房開辦民間博物館，傳播優秀傳統文化，創辦農村實體書屋開展農民閱讀活動，開展非遺項目的保護和傳承，享受政府購買文化服務等優惠政策。

9.鼓勵支持提升金融服務。對租賃閑置農房用于發展民宿休閑、養生養老、鄉村旅游、創新創業等的，符合條件可享受農村產權抵押貸款貼息等政策。

10.鼓勵支持提升農村服務。租賃閑置農房開設農村生產、生活資料服務網點，優先考慮設置農村農資店。

特此說明。